LA NUOVA NORMATIVA DEL SETTORE EXTRA-ALBERGHIERO
A decorrere dal 1° gennaio 2026, il panorama delle locazioni brevi è oggetto di una profonda riforma strutturale introdotta dalla Legge di Bilancio. La nuova normativa ridefinisce i confini tra gestione privatistica e attività d’impresa, abbassando la soglia di presunzione di imprenditorialità: l’obbligo di operare in regime professionale scatta ora al superamento delle due unità immobiliari destinate alla locazione turistica.
Chiunque gestisca tre o più immobili è dunque legalmente qualificato come imprenditore, con il conseguente dovere di adeguarsi a una serie di rigorosi adempimenti amministrativi, fiscali e previdenziali.
La transizione al regime imprenditoriale impone una riconfigurazione totale dell’assetto gestionale.
Di seguito si delineano i pilastri del nuovo iter burocratico:
1. Regolarizzazione Giuridica e Previdenziale
Il locatore ha l’obbligo di procedere all’apertura di una Partita IVA specifica per il settore ricettivo, contestualmente all’iscrizione presso la Camera di Commercio (Registro delle Imprese) e alla gestione separata o artigiani/commercianti INPS, per la corretta gestione dei contributi previdenziali.
2. Nuovi Iter Autorizzativi (SCIA)
È necessaria la cessazione della precedente Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) non professionale e la contestuale presentazione di una nuova SCIA per attività imprenditoriale presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). Tale istanza deve essere corredata da una planimetria aggiornata e asseverata, che certifichi la conformità degli spazi ai requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per l’uso ricettivo professionale.
3. Gestione Identificativa: Il Nuovo CIN
Con il passaggio al regime d’impresa, il proprietario deve richiedere un nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il precedente codice associato alla gestione privata decade, e il nuovo identificativo dovrà essere esposto in ogni comunicazione e inserito obbligatoriamente in tutti gli annunci di vendita.
4. Allineamento con le Piattaforme di Booking (OTA)
I profili sui portali di prenotazione devono essere convertiti in account professionali. Questo passaggio è critico per:
• La corretta gestione dell’esenzione dalla ritenuta d’acconto (non più operata dai portali per i titolari di Partita IVA).
• L’associazione del nuovo CIN ai relativi annunci per evitare sanzioni amministrative elevate.
5. Obblighi di Pubblica Sicurezza e Comunicazioni Telematiche
Durante la fase di transizione, è imperativo richiedere il rinnovo delle credenziali per il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. In attesa del completamento dell’iter, ogni variazione deve essere tempestivamente comunicata agli organi competenti tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).
6. Adeguamento dei Costi di Esercizio e Canoni Speciali
Il regime d’impresa comporta una variazione nella natura dei costi fissi:
• TARI: È obbligatorio aggiornare la posizione presso l’ente comunale, trasformando l’utenza da domestica a “non domestica” intestata alla Partita IVA.
• Canone Speciale RAI: La detenzione di apparecchi radiotelevisivi in immobili gestiti professionalmente configura l’obbligo del pagamento del canone speciale.
• SIAE/SCF: Qualora negli alloggi sia presente la diffusione di musica o contenuti multimediali, il gestore è tenuto al pagamento dei diritti d’autore e dei diritti fonografici.
Si raccomanda ai proprietari interessati di avviare tempestivamente le procedure di verifica per garantire la continuità operativa ed evitare le severe sanzioni previste per l’esercizio abusivo dell’attività d’impresa.
